L’immobilier est un secteur qui a permis à des millions de personnes de devenir riches à travers le monde. Plusieurs personnes ont fait fortune grâce à l’immobilier et Aliko Dangote l’a compris en créant sa société Dangote Cement qui fait des milliards de chiffre d’affaires par an. Si toi aussi, tu veux aller vers la liberté financière et donc vers la fortune peut-être à long terme, il te faut absolument inclure l’immobilier dans ta stratégie de richesse.
Mais l’immobilier ne se fait malheureusement plus comme nos parents avaient l’habitude de le faire, c’est-à-dire travailler pendant des années pour amasser de l’argent et ensuite construire une maison dans laquelle ils vivront pour le reste de leur vie. Pour pouvoir faire pareil, il te faut travailler assez longtemps, c’est-à-dire que tu resteras salarié beaucoup de temps avant de pouvoir te construire une maison et enfin pouvoir vivre des jours heureux dans cette maison. Cela ne veut pas dire que tu es à l’abri de tout problème ou de tout ceci. Dans cette vidéo, je me propose de partager avec toi trois stratégies que tu peux appliquer dans l’immobilier en Afrique pour avoir de grands rendements. Je vais te parler aujourd’hui de l’investissement dans l’immobilier en Afrique. Je veux surtout que tu enlèves de ta tête qu’il faut tout le temps construire nos maisons. Il faut qu’on arrête de construire nos maisons en Afrique. Construire, cela prend du temps, de l’énergie, cela te demande des capitaux, d’avoir les fonds sur toi, et cela te demande aussi beaucoup de sacrifices.
Combien de fois on n’a pas entendu des personnes qui vivaient en Europe et qui envoyaient de l’argent en Afrique pour qu’on puisse leur construire une maison. Et qui lorsqu’ils partent en Afrique, lorsque ces personnes partent en Afrique, se rendent compte que rien n’a été créé, qu’ils ont été dupés par la famille ou par les amis. Donc c’est risqué, surtout quand tu vis à l’étranger, de vouloir construire ta maison. Arrête de construire ta maison. Et dans cet article, je me propose de partager avec toi d’autres stratégies que tu peux appliquer dans l’immobilier afin d’avoir du succès, afin de pouvoir gérer cela à distance et afin simplement de pouvoir de te constituer un certain patrimoine, pas forcément immobilier mais avoir une certaine somme sur ton compte qui te permettra demain de facilement investir davantage dans l’immobilier. Ces stratégies sont accessibles à tout le monde, du moins les deux premières stratégies sont accessibles à tout le monde.
La troisième te demandera certainement des capitaux mais aussi des moyens d’obtenir des prêts immobiliers en Afrique, ça beaucoup ne le savent pas, avec des taux compétitifs pour pouvoir investir dans l’immobilier. Donc reste jusqu’à la fin parce que la troisième méthode est vraiment pour moi la plus puissante. Si tu veux construire ta maison, construis différemment. Aie une nouvelle stratégie de construction de ta maison et tu verras que tu pourras avoir du succès dans l’immobilier. Allez, sans plus tarder, alors la première stratégie que je te propose si tu veux investir dans l’immobilier et qui ne te demande quasiment pas de fonds, c’est de créer une conciergerie immobilière. Oui, une conciergerie immobilière, c’est quoi ? C’est une manière de gérer les biens qui appartiennent à autrui. On n’a pas besoin d’être propriétaire de ces biens, on en fait juste la gestion et la promotion. C’est un système qui marche ici à Dubaï. Vous savez, le ticket d’entrée pour un appartement à Dubaï est très élevé : cela tourne autour de 200, 300, 400000 d’euros juste avoir un studio ou un deux pièces ou un trois pièces. Donc tout le monde ne peut pas se permettre d’avoir un appartement à Dubaï mais par contre, vous avez des personnes qui ont des appartements et qui n’ont pas le temps de gérer ces appartements là. A la différence d’une société immobilière, une société de conciergerie immobilière proposera plutôt un service haut de gamme, proposera des appartements meublés donc de courte durée plutôt que des appartements sur une longue durée. Donc la conciergerie immobilière, le principe est simple : c’est d’aller voir un propriétaire qui a un meublé de préférence et qui n’a pas le temps de s’occuper de ce meublé là. Et croyez-moi, il y en a beaucoup parce que la plupart des personnes qui ont des appartements en Afrique, surtout des meublés, ce sont des personnes âgées qui ont travaillé pendant longtemps pour pouvoir acquérir un bien, et qui n’ont plus les forces et les moyens de pouvoir s’en occuper. Donc vous pouvez démarcher ces personnes. C’est simple de les trouver : allez sur Airbnb, faites du bouche à oreille, demandez autour de vous, qui a des meublés, et vous, vous proposez de faire la promotion de ces meublés là.
Le premier niveau, ça peut être juste de faire la gestion Airbnb. Vous pouvez proposer aux propriétaires de vous occuper de faire la pub de l’appartement sur Airbnb, donc vous vous occupez du compte Airbnb, vous répondez aux messages, vous prenez de belles photos afin que cela soit mis en valeur. sur Airbnb, vous faites toute la gestion sur Airbnb. Parce que croyez-moi, les propriétaires généralement n’ont pas les connaissances et ne peuvent pas faire la publicité de leurs appartements sur internet. Alors que toi, je suppose que tu connais internet, en tout cas si tu me suis actuellement, tu connais certainement internet. Tu vas voir le propriétaire et tu lui proposes de faire la publicité de son appartement, ou bien tu lui proposes juste de faire la gestion de son appartement sur Airbnb. Il y a plusieurs formes que la conciergerie immobilière peut prendre. Tu peux soit faire de la publicité sur internet pour le propriétaire de l’appartement et lui envoyer du trafic supplémentaire, des clients supplémentaires moyennant un pourcentage sur la nuitée que tu vas faire ou moyennant une somme fixe que tu vas appliquer. Moi, c’est un système que je fais aujourd’hui et qui marche. Ce que je fais : je vais voir les propriétaires qui ont des appartements plutôt pas mis en valeur sur Airbnb ou sur Booking.com, et que je sais qu’ils peuvent être davantage mis en valeur. Je propose à ces propriétaires de faire la promotion de leurs appartements sur Airbnb, de prendre de belles photos qui permettront de beaucoup plus mettre en valeur leur appartement et j’en parle aussi dans mon réseau de personnes qui vivent en Europe ou aux Etats-Unis ou au Canada, et qui rentrent en Afrique. Je leur en parle pour que je puisse apporter davantage de clients de qualité à ces propriétaires. Et qu’est-ce qu’ils font en retour ? Je prends une commission sur chaque unité que moi j’apporte aux propriétaires. C’est tout bénef pour moi, je sais que le temps que j’y passe est moindre : c’est juste en une fois créer une page Airbnb pour le propriétaire et faire toute la gestion, de parler avec les clients, de répondre aux questions des clients.
Et après, vous redirigez complètement les clients vers le propriétaire qui continue et s’occupe du reste. Mais pour pouvoir le faire, il faut sélectionner des appartements de qualité. Parce que certains me diront qu’il y a beaucoup de meublés en Afrique aujourd’hui, comment est-ce qu’on peut avoir du succès dans ce domaine ? Les meublés que nous voyons en Afrique ne sont pas des meublés de bonne qualité pour la plupart. Pour avoir un meublé décent, dans lequel tu peux avoir au moins les objets les plus basiques dont tu peux avoir besoin dans ta vie courante n’y sont pas, ou bien ce sont des meublés délabrés. Donc tu peux te proposer aussi dans une autre forme de conciergerie immobilière, d’améliorer la qualité de ces meublés là pour augmenter le prix de la nuitée généralement, et attirer beaucoup plus de clients. Donc la conciergerie immobilière est quelque chose qui marche quand c’est bien fait. De toutes les façons mettez-y de la qualité. Il n’y a que par ce moyen que vous pourrez vous différencier des autres. Et à long terme, vous pouvez avoir une entreprise, une société de conciergerie immobilière qui va gérer plusieurs biens. Imaginez, vous avez 5000 francs CFA par nuit et par bien, et si vous arrivez à en avoir dix, cela vous fait 50000 francs CFA quand tous ces biens sont loués. 5000 francs, ce n’est par la nuitée que vous faites, c’est la commission que vous avez sur la nuitée. Imaginons que le propriétaire propose de mettre son bien en location meublée par jour à 25000 francs. Vous lui proposez de faire la publicité, de faire tout sans que le propriétaire ne sorte un franc de sa poche, vous proposez de faire la publicité et tout à 30000 francs. Donc le client vous paye 30000 francs et vous remettez 25000 francs au propriétaire. Et les 5000 francs vont dans votre poche. En un mois, cela vous fait 150000 francs quand votre appartement est totalement occupé au cours du mois et si vous avez deux, trois, quatre appartements voire cinq, six sept, peu importe réellement, il n’y a rien qui peut vous arrêter dans ce domaine, vous-même faites le calcul : vous pouvez facilement amasser du gros argent dans l’immobilier sans détenir le bien en lui-même.
Donc c’est une stratégie qui marche, c’est une stratégie que je vois de plus en plus et c’est une stratégie dans laquelle moi-même je suis, et je vois les fruits. Lancez-vous, commencez ! Vous n’avez pas besoin de grand chose pour pouvoir vous lancer dans cette stratégie là. Il faut juste connaître internet, il faut juste avoir un PC, il faut juste connaître Airbnb. Vous pouvez même créer votre site internet qui permettra de faire la publicité de plusieurs différents appartements et bingo, vous êtes le roi du pétrole ! La deuxième stratégie que vous pouvez appliquer en Afrique dans l’immobilier, c’est de la sous-location meublée. La plupart des personnes qui ont des meublés en Afrique sont des personnes qui sont propriétaires de ce meublé. Donc vous imaginez que cela prend du temps et demande d’énormes capitaux pour pouvoir acheter un appartement ou une villa et ensuite la mettre en location saisonnière. Vous, vous n’avez pas besoin de faire tout cela. Vous sautez une étape : au lieu de d’acquérir ce bien, vous proposez de le louer. Donc vous louez ce bien en location nue à un propriétaire et vous vous arrangez à avoir un contrat de 2 ou 3 ans qui vous permettra d’exploiter ce bien en location saisonnière. Vous vous entendez avec le propriétaire, qu’il sache que vous allez faire de la location saisonnière afin que tout soit correct. Une fois que vous louez cet appartement, vous vous proposez de le retaper rapidement, c’est-à-dire mettre un petit coup de peinture, ça ne demande pas beaucoup d’argent de mettre un petit coup de peinture dans l’appartement à vos goûts et ensuite vous proposez de le meubler. Une fois meublé, vous faites la promotion de l’appartement comme dans la conciergerie immobilière que j’ai présentée tout à l’heure. L’avantage de cette stratégie, c’est de générer beaucoup plus d’argent parce que vous êtes celui qui gère tout de A à Z, depuis la promotion de l’appartement sur les sites internet, sur les sites de réservation d’hôtels jusqu’au check-out des clients en passant par le check-in et par le fait qu’ils soient vraiment à l’aise. Et l’avantage de ce système et que vous pouvez vous construire une grande société qui va gérer plusieurs appartements en sous location. Moi je fais aussi cela en Afrique, en Côte d’Ivoire où j’ai deux appartements aujourd’hui que je loue, j’ai décidé de ne pas construire de maisons en Afrique tant que je ne suis pas, il n’y a pas d’intérêt pour moi de construire une maison en Afrique tant que je n’y vis pas.
J’ai pour objectif de rentrer vivre dans quelques années, pas très loin mais très bientôt, mais je construirai ma maison quand j’y serai. Pour l’instant, je me dis que le but est de générer du cash et me familiariser aussi à l’immobilier là-bas parce qu’il y a des spécificités dans l’immobilier dans chaque pays. Donc je ne construis pas et j’ai décidé de ne pas perdre du temps et de l’argent à construire. Et comme je ne veux pas acheter d’appartement maintenant puisque j’achète ailleurs où j’ai fait d’autres projets, je me suis proposé de louer ces appartements, de les meubler, de les rendre beaux et de pouvoir les mettre en location saisonnière. Et du coup, quand j’ai mes revenus, je retire le loyer et les charges, et le reste rentre dans ma poche. Mais c’est quelque chose qui donne. Aujourd’hui, je vais vous partager mes chiffres par exemple. Sur un des meublés que j’ai, j’ai un loyer de 350000 francs CFA à peu près 500 euros. Et j’ai des charges qui tournent autour de 150000. En somme, charges + loyer, cela donne 500000. Je fais la nuitée à 35000 francs CFA. Quand j’ai un taux de remplissage de 100%, 35000 francs CFA par dix, imaginez ça fait 350000 quand j’ai rempli tout un mois, j’ai au moins un million. Donc sur un million, je rembourse 350000 comme loyer et je paye 150000 de charges. Mais il y a 500000 qui partent dans ma poche. Vous imaginez ? 500000 par mois sans détenir le bien, juste en le louant et en le meublant. Oui et c’est de l’argent que vous générez comme ça. Donc c’est une stratégie qui peut vous permettre de générer du cash et demain, si vous voulez acheter votre propre appartement, vous allez avoir assez de cash pour pouvoir acheter votre propre appartement. Et pour ceux qui ont peur de se lancer, qui ont peur de ne pas avoir un taux de remplissage élevé, il y a des moyens pour pouvoir avoir un taux de remplissage élevé. Il faut proposer un bien de qualité, c’est juste ça le secret. Les gens verront la qualité et pourront facilement louer vos appartements.
Ciblez les personnes qui viennent en Afrique pour les affaires. On ne se rend pas compte mais il y a beaucoup d’hommes d’affaires qui viennent en Afrique et qui ne veulent pas rester dans les hôtels, qui veulent avoir un confort de la maison tout en payant un prix pas très élevé. Ciblez ces personnes, allez faire de la publicité de vos biens sur les sites internet qui ciblent ces personnes. Ayez des stratégies de marketing qui vous permettront de mettre en avant vos appartements et ce n’est que comme ça que vous allez pouvoir réellement faire du gros chiffre d’affaires. Et donc moi, avec mon meublé, un seul meublé, quand j’ai un taux de remplissage de 100%, j’arrive à me générer 500000 francs, c’est-à-dire 750 euros de cash flow. 750 euros de cash flow pour pouvoir le réaliser en France, soit tu achètes un immeuble ou tu fais de la location courte durée pour pouvoir avoir les mêmes les mêmes revenus, le même cash flow. Donc c’est une stratégie qui marche et c’est une stratégie que tu peux faire. Tu dois te demander de combien tu as besoin pour pouvoir commencer cela. Oui, il faut penser à ce que tu vas payer comme loyer, et dans la plupart de nos pays en Afrique, on demande 3 à 4 mois de caution au moins d’avance. Donc en gros, tu vas payer 4 à 5 mois de caution et d’avance en fonction de ton budget du jour, commence à louer quelque chose qui t’est accessible. Donc si tu peux louer un studio qui va te coûter 100000 francs, commence par un studio. Donc tu as 100000 francs fois 4, ça te fait 400000 mille francs qu’il faut apporter au début, après tu peux prévoir un million pour pouvoir meubler l’appartement et faire la décoration et tout le reste. Ca te fait un 1,4 million, arrondissons à 1,5 million. C’est ce qu’il te faut pour commencer dans la stratégie de sous location immobilière. Mais une fois que tu as mis cet argent sur la table, par mois, tu fais la publicité de ton appartement, il ne te faut pas grand chose pour cela, et une fois que tu commences à avoir des personnes qui visitent l’appartement, tu commences à avoir des clients au fur et à mesure tu vas forcément amortir cet investissement à long terme.
Donc la sous-location immobilière, c’est quelque chose à regarder de près, et si tu ne t’es pas encore lancé dedans, je te livre tous les secrets pour pouvoir te lancer. Et la troisième stratégie pour investir dans l’immobilier en Afrique, c’est une stratégie que j’affectionne principalement et cette stratégie est pour les personnes qui veulent absolument construire leur maison en Afrique. Cette stratégie, j’aime bien appeler la stratégie R + 1. R pour rez de chaussée et 1 pour un niveau au-dessus du rez de chaussée. C’est un petit immeuble que tu peux construite sur un terrain que tu achètes au lieu de construire une villa sur laquelle tu vas être le seul à habiter. Tu fais au rez-de-chaussée ta villa, avec toutes les normes que tu veux et toutes les fantaisies que tu souhaites, et au niveau supérieur de ta villa, tu te proposes de faire des appartements que tu mettras en location. R + 1, c’est le niveau de base mais tu peux imaginer faire du R + 2, 3, 4 en fonction de tes budgets et en fonction de tes moyens. Donc au lieu sur le même terrain, d’avoir juste une villa qui ne te rapportera pas d’argent mais qui t’en coûtera, tu te proposes du coup d’avoir d’autres appartements sur le même terrain qui te permettra que de générer, d’avoir des revenus supplémentaires. Et tu peux facilement avoir une entrée séparée pour tes locataires afin de pouvoir ne pas être dérangé par les allers et venus. Et ça, c’est un projet sur lequel je travaillais avec un oncle récemment en Côte d’Ivoire, et c’est quelque chose qui a marché. Je vais vous raconter l’histoire pour que vous voyez la puissance de la chose. L’oncle a acheté un terrain sur laquelle il prévoyait de construire sa belle villa avec tout ce que vous pouvez penser, carreaux, marbre, patati patata, et il avait qu’une idée : c’était juste deux construire sa maison et d’être à l’aise. Et moi, je lui ai proposé qu’au lieu d’avoir juste une villa sur le même terrain, pourquoi tu ne construis pas au-dessus de ta villa des appartements que tu peux mettre en location ? Cela te permettra d’avoir des revenus par mois et donc de te la couler douce pour ta retraite, c’était une belle idée. Donc on a commencé les travaux, on a fait le gros oeuvre, il a fait un R + 3, un rez-de-chaussée plus trois niveaux. Au rez-de-chaussée et au premier niveau, il a sa villa et au deuxième et au troisième niveau, il a créé des appartements, il a construit des appartements qu’il met en location. Ces appartements, c’est trois-pièces, 2 trois-pièces, donc ce qu’on appelle communément 2 chambres-salon et 2 deux-pièces, une chambre-salon. Là où l’idée est forte, c’est lorsqu’on a commencé à construire, on a monté le gros oeuvre, il était fait. Ca ne demande pas énormément d’argent pour montrer le gros oeuvre. Ce qui demandera le plus d’argent, c’est souvent les finitions et tout le reste. Donc on a monté le gros oeuvre, quand je parle d’énormément d’argent, on parle quand même de millions, soyons clair. Il a monté le gros oeuvre et au lieu de commencer les finitions de sa villa, je lui ai proposé de commencer les finitions des appartements. Pourquoi ? S’il finit les appartements, il peut les mettre en location. Et en les mettant en location, cela lui permettra de sa villa lui-même. Combien de fois on ne se promène pas en Afrique et on voit des villas des maisons qui sont abandonnées, des personnes qui ont rêvé grand et qui ont voulu avoir des châteaux, qui ont commencé et qui soudainement, soit sont tombés malades, soit ont perdu leur boulot, soudainement n’ont plus les revenus nécessaires pour finir leur maison.
C’est pour ça qu’il faut être prévoyant. Si vous commencez à construire vos maisons, ne construisez pas d’abord votre villa. Ne construisez pas d’abord votre maison. Sur le même terrain, vous pouvez construire une maison plus un ou deux niveaux que vous allez mettre en location mais commencez par les appartements que vous allez mettre en location. Il vous faut forcément terminer le gros oeuvre, mais ensuite, commencez par les appartements quand il s’agira des finitions, et vous pouvez descendre après avec ses loyers là sur vos finitions et construire votre villa comme vous voulez. L’exemple de mon oncle, aujourd’hui, aux deux niveaux supérieurs, il a 2 fois trois pièces, ce qu’on appelle communément 2 chambres-salon qu’il met en location a à peu près 200-250000 par mois. Oui, on peut avoir ces loyers en Côte d’Ivoire aujourd’hui à Abidjan, ça devient cher. Supposons qu’il les met à 200000, Ca fait deux fois 200000, il a 400000 francs CFA de revenus sur les trois pièces. Et il a à côté des deux pièces d’une chambre-salon qu’il met en location à 100-150000. Donc supposons qu’il arrive à les mettre à 100, ça fait 100 fois deux. Ca fait 200000. Du coup en tout, avec les loyers de ces appartements, il a 600000 et aujourd’hui avec ses 600000 par mois, il les utilise pour terminer tout doucement sa villa et il peut faire tout ce qu’il veut dans sa villa parce qu’il est sûr d’avoir des revenus qui lui permettront de terminer sa villa. C’est une astuce que je vous conseille réellement si vous voulez construire une maison en Afrique à suivre. Moi, c’est une astuce également que je vais mettre bientôt en place sur mon terrain. Je vais commencer à construire mais je ne construirai pas tout de suite moi l’appartement ou la villa dans laquelle je vais rester. Je vais construire peut-être un immeuble et mettre plusieurs appartements en location et vivre dans un des appartements. Cela me permettra de générer de revenus par mois sans me soucier, et d’utiliser cet argent en étant malin pour pouvoir terminer mon appartement ou la villa que je veux. Donc c’est une stratégie qu’il nous faut appliquer et si jamais vous voulez vraiment construire vos maisons, sachez qu’en Afrique aujourd’hui, il y a la possibilité pour construire vos maisons d’avoir des prêts immobiliers.
C’est des choses que j’ai faites récemment, j’ai accompagné des personnes vous pouvoir avoir un prêt immobilier en Afrique. Mais le prêt immobilier aujourd’hui, il faut penser à apporter 40%. Si vous avez un projet à 50 millions, il faut prévoir 40% des 50 millions, ça doit faire 20 millions en tout. 20 millions il faut avoir quand même les 20 millions que vous mettez sur la table, vous empruntez les 30 millions, vous terminez le projet, vous terminez les appartements que vous allez mettre en location d’abord, et ensuite avec cet argent que vous avez en location, une partie vous servira à rembourser votre prêt et l’autre partie pourra vous servir à terminer votre villa et c’est tout bénef pour vous. Parce que vous utilisez l’argent des autres pour vous enrichir, et ça c’est un secret de l’immobilier qu’il faut connaître. donc voilà, ce sont les trois stratégies que je voulais partager avec vous dans l’immobilier en Afrique.